DEBLOQUER LE LOGEMENT SOCIAL
On estime actuellement à
environ 60 000 le nombre de
logements vacants actuellement à Casablanca. Alors que la moitié de la
population de cette ville habite dans des conditions précaires. Le marché
semble excédentaire alors que la demande est loin d'être satisfaite. Cette
situation s'explique évidemment par l'inadaptation des programmes offerts au
marché et les moyens réels du consommateur. Des promoteurs privés et publics
n'ont cessé depuis quelques années
adapter l'offre et la demande créant des programmes de plus en plus
économiques mais cette adaptation n'est pas arrivée à toucher les profondeurs
de la demande. En effet les conditions de production ,de financement , de
gestion du logement social demeurent
sans changement. Comment expliquer cette situation de blocage dans laquelle se
trouve la production actuelle de logement. Je propose quelques axes de
réflexions.
1/ REDUIRE LES COUTS PAR LES
TECHNOLOGIES:
Depuis une
trentaine d'année, l'économie marocaine a connu une importante évolution.
Certains secteurs comme l'agriculture, le textile, les services, les
communications, ont connu une certaine avancée, alors que le secteur du
bâtiment est resté égal à lui-même; on peut même dire qu'il a régressé par
endroits. Il est aujourd'hui marqué, dans l'essentiel de ses composantes, par
un archaïsme de ses structures et un manque d'innovation dans le produit final
; de sorte que le volume de logements construits, se situe toujours autour de
50.000 logements par an, depuis plusieurs années. Cette situation n'ouvre
évidemment aucune perspective sérieuse au dépassement ni quantitatif ni
qualitatif de la crise du logement dans notre pays.
Pourtant, le Maroc dispose d'un
appareil de production du bâtiment qui n'est pas du plus mauvais des pays de la
région. Il est même capable de s'exporter. Certaines entreprise sont modernisé
leur encadrement, leur matériel et leurs techniques de construction. Autrement
dit ,il y aurait une sous utilisation des capacités de différents intervenants
dans l'art de bâtir (Architectes, Bureau d' Études, Entreprises etc..). Le
secteur semble attendre depuis des années le déclic lui permettant de
s'exprimer et de s'épanouir.
La conséquence de la stagnation de
l'industrie du bâtiment est non seulement sa performance très limitée au niveau
de la qualité, mais aussi au niveau des coûts très élevés En effet, l'usage de
la main-d’œuvre peu qualifiée et à bas prix, interdit l'accès à l'innovation
technologique et à la réduction des coûts. Ainsi, si le coût du m2 couvert au
Maroc équivaut au SMIG, chez l'Union Européenne, il est environ égal à la
moitié du SMIG de ces pays avec une qualité de prestation très nettement
supérieure.
En fait, le logement est un bien de
consommation dont l'acquisition est la plus coûteuse. Le développement des
technologies de la construction est un facteur fondamental dans la réduction
des coûts (maîtrise des process de construction, contrôle des délais, de la
qualité et de la gestion financière).
2/ LA TARE FONCIERE:
La charge foncière dans la valeur du logement
continue à être importante de 25 à 40%. Elle handicape particulièrement
l'activité immobilière. . Quels sont les moyens juridiques et économiques à
mettre en oeuvre pour libérer le logement de ce lourd fardeau qui est la charge
foncière. Le marché foncier a toujours échappé à la rationalité économique ; la
rente foncière constitue une tare dans la logique économique capitaliste
puisqu'il s'agit d'une ponction injustifiée dans la valeur du produit
immobilier. Tous les pays développés adoptent des textes et font évoluer des
lois foncières pour atténuer l'effet de la pression foncière. Il appartient
également aux pouvoirs publics notamment l'institution communale de constituer
des réserves foncières et de créer de nombreuses zones d'urbanisation
concertées où le capital immobilier peut trouver un attrait pour sa
valorisation.
On peut constater une relative
décompression du marché foncier depuis l'animation récente du marché boursier.
Nombreux en effet sont les petits investissements qui allaient
traditionnellement au secteur immobilier et qui s'orientent aujourd'hui vers le
marché boursier. Ce changement contribue à un assainissement relatif du secteur
de l'immobilier par l'éloignement de l'investissement amateur et spéculateur
qui l'a dominé et lui a porté tort durant les années 80.Tant mieux pour le
bâtiment comme pour la bourse Force est de
constater aujourd'hui que seuls les promoteurs immobiliers à caractère
professionnel résistent dans cette nouvelle situation.
3/ SNOBISME
DU CAPITAL FINANCIER:
L'institution
bancaire jusqu'à présent ne s'est pas intéressé aux financements de
l'immobilier. Les lignes de crédit du CIH ont montré leurs limites. Elles ne
peuvent couvrir l'ensemble de l'activité immobilière. Les programmes de
certaines coopératives constituent des expériences intéressantes quoique très
limitées. L'état n'a jusqu'à présent développé aucune politique de plan
épargne-logements, comme il existe dans de nombreux pays. Le crédit aux logements
est à créer , il ne devrait dépasser 4 à 5% . Il ne peut y avoir de politique
de logement populaire sans crédit de logements populaire. Voilà ce qui
constituera un levier formidable pour rendre solvable la demande, dynamiser
l'industrie du bâtiment et créer de l'emploi.
4/ LES ENTRAVES DES PROCEDURES
ADMINISTRATIVES:
Tous les
intervenants dans l'acte de bâtir sont déconcertés par l'environnement
réglementaire administratif à travers lequel se fait la production de logement.
Les investisseurs immobiliers sont découragés par les lourdeurs et blocages
administratifs. Le bâtiment est muselé par toutes sortes d'autorisations:
Autorisation de lotir, autorisation de morceler autorisation de construire,
autorisation de modifier, autorisation d'habiter, etc.. Toutes caractérisées
par de longues et bureaucratiques procédures. Comment peut-on dynamiser le
secteur du bâtiment lorsqu'on sait qu'une autorisation de construire à
Casablanca par exemple peut nécessiter aujourd'hui jusqu'à un an ? Avec les services
du plan des préfectures, des communes, de l'agence urbaine ou encore avec les
services concédés (régies de l'eau , de
l'électricité , de l'assainissement, de téléphone ou encore les pompiers), il
faudra négocier des mois durant, l'interprétation des règlements souvent
absoletes . Il faut aussi fournir des pièces timbrées, légalisées en nombre
d'exemplaires à rebuter quiconque veut se lancer dans l'aventure de la
construction. Un architecte passe parfois plus de temps dans les méandres des
administrations que sur sa table à dessin.
Un projet peut effectuer d'incessants
va et vient, à propos d'observations sans intérêts ; les problèmes majeurs
d'insertion dans le cadre urbain où ceux de l'esthétique urbaine sont abordés
d'une manière rapide et peu approfondie. Une fois un projet autorisé il doit
affronter l'épreuve du chantier. Pour toutes sorte de raisons, des mokhaznis
débarquent dans des chantiers munis ordre d'arrêt des travaux Quand quelques
jours après, le travail reprend, seuls le promoteur et son architecte sont en
mesure d'apprécier l'ampleur des dégâts techniques, financiers ou calendaires
du projet; auxquels il faut ajouter les jours chômés les ouvriers.
L'application à la lettre des textes
ne visent pas la sauvegarde de la qualité de l'ensemble urbain en tant
qu'espace public redevable auprès de tous de qualité d'esthétique et d'usage,
mais visent plutôt la sauvegarde de la routine administrative La gestion
urbaine, aux yeux de beaucoup, s'arrête ainsi à la confection de plans
d'urbanisme et de règlements opposables aux tiers ; on ne conçoit pas
l'opérationnalité de ces instruments en termes de concertation, de partenariat,
ou d'incitation au développement de la ville, mais en termes d'interdits à
faire respecter.
On n'a pas idée de l'impact de cette
bureaucratie sur les coûts de la production du logement et au niveau du manque
à gagner dans la masse des investissements dans le secteur immobilier. On peut
dire aujourd'hui que l'un des goulets d'étranglement de la production de
logement se situe au niveau des procédures administratives.
5/
READAPTATION DES PROGRAMMES:
Les logements et les lotissements produits par
l'État n'ont pas toujours connus le bon ciblage et touchent rarement leurs
destinataires. C'est le phénomène du glissement des programmes vers des couches
sociales supérieures, pénurie oblige. Quant aux couches sociales solvables,
elles ont été relativement couvertes par les programmes de promotion
immobilière privée. Celle-ci ne trouve plus aujourd'hui son bonheur dans le logement
de standing, elle commence à s'intéresser aux logements économiques. La mévente
de certains programmes des ERAC ou de promoteurs privés illustrent la non
adaptation de l'offre et de la demande ou encore des coûts et des moyens.
Autrement dit, il est important de continuer à penser encore plus économique et
moins cher.
L'histoire de la politique de l'état
en matière de l'habitat social a connu une instabilité particulière (habitat
insalubre, lotissement pour auto-construction, constructions clé en mains,
constructions semi-finies, programme d'habitat rural etc). L'Administration
continue à piétiner pour la réalisation des 200 000 logements annoncés depuis 4
années déjà. Non limité dans les délais, ce programme perd de son originalité.
L'autre question importante, est que ce programme devrait être l'occasion pour
ouvrir de nouvelles perspectives expérimentales en matière de la technologie de
la construction, des moyens de financement et de la mobilisation des
potentialités professionnelles. Le seul programme réellement original des 200
000 logements est à mon sens celui des 20 000 logements de Sala Al Jadida .
Cette expérience est intéressante par l'économie d'échelle de sa taille, par la
technologie utilisée dans sa réalisation et enfin par la rationalité des
surfaces et des prestations du programme.
Il faut dire enfin, qu'une bonne
politique de logement social ne se fait pas seulement avec des chiffres mais
également avec l'esprit et le cœur. Il est important de penser la ville en
équilibrant l'équation logements-équipements, afin de lui donner une âme, ce
qui contribuera à développer des cités et générer des citoyens responsables de
leurs espace. La notion de services urbains (transports, édilité, équipements
culturels, éclairage public, espaces verts...) doit assurer la qualité de la
vie urbaine dans un cadre social sain permettant aux citoyens de s'approprier
l'espace, de communiquer et de vivre la ville; c'est une autre condition au
développement du civisme garant d'un bon équilibre social.
A.Rafi Lahbabi
Juin 1997