LE
LOGEMENT SOCIAL
REDUIRE
LES COUTS PAR LES
Plusieurs
facteurs contribuent au renchérissement des coûts. Les plus souvent montrés
du doigt et à juste titre sont : la charge foncière exorbitante, les
taux des prêts élevés et les longues procédures administratives. Cependant,
il y a un autre élément déterminant dans la formation des coûts, et que je
voudrais analyser ici, c’est celui des technologies archaïques qui prévalent
dans l’industrie du bâtiment. Autrement dit la modernisation des technologies
de la construction est un facteur fondamental dans la réduction des coûts
parce qu’elle développe la maîtrise des process de construction, le contrôle
des délais, et enfin l’amélioration de la qualité des bâtiments.
Alors que depuis une vingtaine d'années,
certains secteurs de l'économie marocaine ont connu une certaine évolution
le secteur du bâtiment est resté presque égal à lui-même. Il est aujourd'hui
marqué, dans l'essentiel de ses composantes, par l’archaïsme de ses structures
et le manque d'innovation dans le produit final; de sorte que le volume de
logements construits, se situe toujours autour de 60.000 logements par an
depuis plusieurs années. Cette situation n'ouvre évidemment aucune perspective
sérieuse au dépassement ni quantitatif ni qualitatif de la crise du logement
dans notre pays.
Pourtant, le Maroc dispose d'un appareil
de production du bâtiment qui n'est pas du plus mauvais des pays de la région.
On l’a même vu capable de s'exporter. Certaines entreprises ont modernisé
leur encadrement, leur matériel et leurs techniques de construction. De sorte
qu’on peut dire qu’il y aurait une sous utilisation des capacités des différents
intervenants dans l'art de bâtir (Architectes, Bureau d'Études, Entreprises,
laboratoires...). Le secteur semble attendre depuis des années le déclic lui
permettant de s'exprimer et de s'épanouir.
Le
tableau comparatif ci-dessus met en
évidence les principales variables qui agissent sur la formation des coûts
de la construction. Il ressort, que toute
chose égale par ailleurs, dans les pays à haute technologie de construction
le coût du mètre carré construit est moins élevé que chez nous. On peut remarquer aussi que la réduction du temps des procédures
administratives et des délais d’exécution améliore la rotation du capital
immobilier et réduit par conséquent les fais financiers. Il ressort également
que ces performances sont directement liées à l’importance des allocations
et aux investissements réservées aux études et à la recherche. Concernant
le taux des prêts hypothécaires, ils demeurent très élevés. Alors que les
lignes du CIH ont montré leurs limites, l’institution bancaire ne semble pas
encore s’intéresser sérieusement au marché immobilier. Cette baisse des taux de prêts est cruciale
dans la mesure où il ne peut y avoir de politique de logement populaire sans
une politique de crédit populaire. Voilà ce qui constituera un levier formidable
pour solvabiliser la demande et dynamiser l’industrie du bâtiment.
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Moyennes Européennes |
Moyennes Marocaines |
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Délais de construction |
2 mois pour une maison, 6 mois pour une école |
18 mois pour une maison, 24 mois pour une école |
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Taux des prêts hypothécaires |
4,5 à 6,5% |
8,5 à 12% |
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Charge foncière |
5 à 10% |
20 à 30% |
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Part des études |
5 à 12% |
1 à 5% |
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Coût moyen du m2 construit |
La moitié du SMIG mensuel local |
Égale au SMIG mensuel local |
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Autorisation de construire |
1 à 30 jours |
6 à 18 mois |
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part du gros œuvre |
30 à 35% |
45 à 50% |
Moderniser les entreprises
Ceci dit la plupart des entreprises du bâtiment comme celles
de l’industrie des matériaux de construction sont restées très peu convaincantes
en matière d’innovation. Aujourd'hui, il est communément admis qu'on peut
être entrepreneur en bâtiment, sans formation professionnelle, sans qualification
technique, et souvent sans capacités financières; ce qui a pour conséquence
la grande régression que l'on constate, dans notre art de bâtir.
Un autre handicap de l'entreprise du bâtiment est celui de l’encadrement,
plus particulièrement, l'encadrement technique. Rare sont les entreprises
qui disposent d'ingénieurs et encore moins d'équipes de pilotage ou de méthode.
Le chantier est souvent livré au chef de chantier plus ou moins qualifié,
parfois aussi peu lettré que l'entrepreneur-amateur.
En parallèle
à cette insuffisance quant à son encadrement, l'entreprise du bâtiment est
un des premiers réceptacles de main-d’œuvre non qualifiée, à la recherche
de son premier emploi; elle se considère souvent en situation de transit auprès
de l'entreprise. Non formée elle peut changer de secteur d'activité en fonction
des salaires et des saisons. L'usage intensif de cette main-d’œuvre peu qualifiée
et à bas prix, représente un véritable handicap pour la qualité de la construction
et interdit l'accès à l'innovation technologique dans le secteur du bâtiment.
On assiste
en effet à une situation paradoxale faisant que la main d’œuvre bon marché
renchérit plutôt le coût de la construction. Ainsi, si le coût de construction
du m2 couvert de standard économique au Maroc équivaut au SMIG mensuel, chez
l'Union Européenne, il est environ égal à la moitié du SMIG mensuel de ces
pays avec une qualité de prestation très nettement supérieure.
Beaucoup d’entrepreneurs et promoteurs n’ont pas la culture
de l’innovation et de l’excellence. A la dynamique du sérieux et du professionnalisme
ils ont préféré plutôt la logique
de la casse des prix et de la qualité, pour se maintenir dans une survie artificielle.
La règle du moins-disant mettant en compétition des entreprises de sphères
différentes a souvent favorisé les entreprises médiocres qui font beaucoup
de mal au secteur du bâtiment et à l’art de bâtir. Il n’y a pas un architecte
qui n’a du vivre des mésaventures d’exécution et voir un de ses projets défiguré
à cause de ces entreprises non professionnelles et non performantes.
Le paysage architectural est marqué par les
balafres du manège de ces entreprises éphémères qui se font et se défont en
laissant derrière elles des carcasses non finis ou des projets mal faits.
Il est temps que toutes les entreprises du bâtiment soient identifiés et organisés
dans le cadre de leurs corps de métiers et que chaque prestataire de services
dûment qualifié soit autorisé par sa corporation et responsable devant elle.
On
ne peut manquer de relever que les techniques archaïques de construction utilisées
dans le chantier sont marquées par beaucoup de gaspillage de temps et de matériaux.
Il suffit d’observer l’improvisation qui règne dans la plupart des chantiers
et les quantités impressionnantes de débris évacués de ces chantiers,
signes du peu de maîtrise de la mise en œuvre. De manière générale ce mode
de construction produit des bâtiments lourds et coûteux et fait que le gros
œuvre occupe jusqu’à 50% du coût du m2 couvert alors qu’il ne dépasse pas
35% dans les pays avancés, laissant plus de place à des prestations de qualité.
Le
bâtiment reste dominé par l’usage de matériaux primaires peu transformés (pierre,
brique, parpaings, mortier de ciment, étanchéité bitumineuse, menuiserie traditionnelle
non industrialisée) et par des techniques de construction rudimentaires (coffrage
et échafaudage en bois, finissage et camouflage des surfaces par enduits à
volonté, béton approximatif). La technique du tout ciment n’exigeant pas de
qualification particulière ne laisse pas la place à d’autres matériaux et
d’autres technologies.
Il
est important d’introduire de nouveaux produits de qualité avec plus de valeur
ajoutée. Le chantier doit être un lieu d’assemblage de produits fabriqués
et contrôlés en usine. Cette inversion du process de construction limitera
l’usage de la main d’œuvre au chantier et créera plus d’emploi en amont dans
les usines les ateliers et les bureau d’études; elle développera aussi un
nouveau marché de machines outils, d’engins de manutention et de sociétés
de distribution.
Il est regrettable
que des entreprises d’État de promotion immobilière comme les ERAC continuent
à jouer petit ; frileuses en matière d’innovation, leurs produits ne
se démarquent pas de la banalité générale. Leurs constructions auraient pu
utiliser des technologies, des normes et des matériaux de construction innovateurs
pour devenir le standard de la qualité dans le pays.
Les
initiateurs des meilleurs projets ont compris que plus ils investissent dans
les études plus ils gagnent de temps, de qualité et d’argent. Alors qu’il
est admis que les études préparatoires sont la garantie pour la réussite de
bons projets, on trouve encore des promoteurs qui pensent réduire les coûts
de la construction par la limitation de la rémunération et de l’étendue des
études. Les conséquences directes de cette mentalité sont la mauvaise qualité
des prestations, le manque d’innovation, l’allongement des délais, et l’augmentation
des coûts.
De
manière générale il est important de comprendre que ceux qui aujourd’hui nous
vendent des produits, des process, des licences, des franchises et des services
prisés et appréciés par les usagers sont précisément ceux qui ont investi
il y a longtemps dans les études et dans la recherche. Déjà chaque fois que
se présente un projet intéressant il y a toujours une entreprise étrangère
pour le rafler. La supériorité de ces entreprises vient évidement de leur
supériorité en matière grise et en technologie.
Le bâtiment
aujourd’hui dans les pays avancés est considéré comme un secteur très technologique.
En moyenne une maison est montée en 2 mois et une école en 6 mois. Ce temps
gagné en chantier implique non seulement une rapide rotation du capital et
donc une limitation des intérêts bancaires, mais aussi une meilleure maîtrise
de la qualité et des prix.
Le
programme des 200 000 logements annoncé il y a quelques années était une occasion
rêvée pour moderniser et restructurer l’appareil productif de la construction.
Ce programme aurait pu être l'occasion pour ouvrir de nouvelles perspectives
expérimentales en matière des technologies de la construction. L'autre question
importante est que n’étant pas limité dans les délais, ce programme a perdu
de son originalité. Le seul programme réellement original de ce grand projet
est à mon sens celui des 20 000 logements de Sala Al Jadida . Cette expérience
est intéressante par l'économie d'échelle de sa taille, par la technologie
utilisée dans sa réalisation et enfin par la rationalité des surfaces et des
prestations du programme. Avec 10 projets comme celui de Sala-Al-Jadida on
aurait réussi l’initiative royale mais surtout testé de nouvelles expériences
et introduit des nouvelles technologies de construction.
A.R. Lahbabi, dec.2001